Les pistes pour compléter vos revenus futurs

Se forger des revenus d'appoint, bien sûr ! Mais rien n'est possible sans la constitution préalable d'un capital. Pour y parvenir, à tous âges, il existe des solutions.

L'assurance-vie " en euros ", évidemment !
C'est le vaisseau amiral de l'armada des placements retraite avec 800 milliards d'euros d'encours. L'assurance-vie en euros (gérée par l'assureur et investie majoritairement en
obligations), qui garantit le capital placé, doit être au cœur de toute stratégie de constitution d'un complément de retraite, car elle procure le couple rendement-sécurité le plus important. Cette formule très appréciée, qui draine 72 % des versements sur le placement préféré des Français, peut être mise en œuvre dans un contrat multisupport (on dit également contrat en unités de compte). L'an passé, le gratin des meilleurs fonds en euros affichait des rendements nets compris entre 4,10 % et 4,80 %. Grâce à l'effet de la capitalisation des intérêts versés chaque année sur le fonds garanti du contrat, le montant de l'épargne accumulée progresse régulièrement, excellent moyen de faire fructifier sur une longue période une somme d'argent importante : donation, héritage, indemnités, prix d'une vente immobilière. Sur la base d'un rendement de 4 %, le capital placé double en dix-sept ans. Outre la sanctuarisation du patrimoine constitué, l'assurance-vie offre de la souplesse. A la différence de purs produits d'épargne-retraite comme le Perp ou le contrat Madelin (voir ci-après), le contenu de l'assurance-vie est toujours rachetable à tout moment. Et puis, on peut l'alimenter au rythme que l'on veut.

A ce titre, l'assurance-vie constitue à la fois une épargne de précaution et un placement pour la retraite que l'on consommera petit à petit, sans impôt sur les gains : Après huit ans, les prélèvements effectués sur la valeur de rachat du contrat ne sont quasiment pas imposés. Sur chaque somme prélevée, les gains financiers taxables ne constituent qu'une petite fraction. Et ces gains (intérêts ou plus-values) ne sont imposés qu'au dessus d'un montant total annuel de 4.600 euros pour une personne seule ou de 9.200 euros pour un couple.

PERP, contrat Madelin, des solutions retraite spécifiques
Il existe à côté de l'assurance-vie, des placements très sûrs, également investis dans un fonds en euros qui, eux, sont exclusivement dédiés à compléter les pensions de retraite : il s'agit du PERP accessible à tous et du contrat " loi Madelin " réservé aux non-salariés (commerçants, artisans, professions libérales). Leur point commun ? Le souscripteur doit s'engager à faire des versements réguliers qu'il ne peut pas interrompre jusqu'à la retraite. Tous ces produits se concluent, à cette échéance, par le versement d'une rente imposable comme une pension de retraite. Attention : il est impossible de récupérer un capital ! En contrepartie de cette absence totale de liquidité, PERP et Madelin - comme la retraite Préfon réservée aux fonctionnaires - profitent d'un avantage fiscal à l'entrée : les sommes versées sur le placement sont déductibles des revenus imposables. Ces produits de retraite supplémentaires permettent donc de réaliser une forte économie d'impôt pendant la phase d'épargne (on peut déduire jusqu'à 10 % de son revenu dans la limite de huit fois le plafond de la Sécurité sociale). Pour cette raison, ils sont souvent conseillés aux personnes imposées dans les tranches élevées du barème de l'impôt sur le revenu en complément d'une assurance-vie.

Le contrat Madelin est un succès : 40 % des TNS en ont ouvert. Et pour cause, dans un contrat Madelin actuel, le souscripteur accède à la même palette de placements que dans une assurance-vie : un fonds garanti en euros et des supports financiers en actions, obligations, etc. L'assureur peut s'engager sur le taux de la rente qui sera versée : ce taux permet de savoir quel sera le montant de la rente versée par rapport au capital accumulé.

L'immobilier acheté à crédit, un complément de retraite " béton "
Il n'y a pas mieux que l'immobilier pour tirer un revenu d'un capital tout en se protégeant de l'inflation, le tout en profitant du levier du crédit, qui permet d'investir avec un faible apport. En outre, les revenus des biens immobiliers sont perçus chaque mois, comme une rente, mais sans qu'il soit besoin d'aliéner son capital auprès d'un assureur. L’effet de levier « crédit » peut être doublé de l’effet de levier « défiscalisation ». En effet, de nombreux dispositifs ont été mis en place pour inciter à l’investissement et ainsi réduire le déficit chronique de logement : Scellier, Scellier meublé, Scellier Outre-mer, Loueur Meublé, Malraux…

Placer en parts de SCPI pour la diversification et la simplicité
L'achat en direct d'un bien locatif peut tourner au cauchemar si l'on choisit mal l'emplacement. C'est le talon d'Achille de ce type de placement : absence de diversification, aléas de gestion, sans compter avec la paperasse et d'inévitables soucis. Pour ceux qui pensent que ce jeu de Monopoly ne vaut pas la chandelle, il reste d'autres façons de miser sur la pierre. En achetant des parts de SCPI par exemple. Il s'agit d'investir dans des sociétés civiles qui gèrent des dizaines d'immeubles et reversent les loyers aux porteurs de parts au prorata du capital qu'ils détiennent. Un placement accessible à partir de quelques centaines d'euros la part, adopté par
600.000 particuliers en France, essentiellement dans la perspective de la retraite.
La diversification de l'investissement dans de très nombreux immeubles, principalement des bureaux et boutiques situés dans différents secteurs géographiques assure la mutualisation des risques, garante de la régularité de la performance des SCPI qui affichent aujourd'hui un rendement allant de 5,5 % à 6 %.

Une acquisition à moitié prix grâce au démembrement

Le démembrement de propriété n'est évidemment pas une technique nouvelle. Ce qui est sinon nouveau, du moins récent, c'est qu'elle est en train de devenir un moyen de commercialiser des programmes de logements neufs.

L'acquéreur achète la nue-propriété de l'appartement, l'usufruit étant acquis à titre temporaire par un investisseur institutionnel, un organisme de logement social, ou par une société de construction et d'exploitation de résidences de tourisme.

Au terme d'une durée, qui peut varier de neuf à vingt ans, l'usufruit temporaire s'éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, sans frais ni taxe.

L'intérêt de la formule est multiple. Pour une durée d'usufruit de quinze à vingt ans, l'acquéreur paye la nue-propriété de 50 à 60 % de la valeur du bien. A la fin de l'usufruit, le nu-propriétaire constate alors une plus-value résultant du cumul de la valeur de l'usufruit, reçue gratuitement, et de la revalorisation du bien sur toute la durée. Toutes les charges et tous les tracas de la gestion locative sont supportés par l'usufruitier. Le nu-­propriétaire, qui ne perçoit aucun revenu, ne paye aucun impôt à ce titre ni la taxe foncière, qui est à la charge de l'usufruitier. Il peut, de plus, par le biais d’un emprunt, réduire un revenu foncier existant.

Enfin, la valeur de la nue-propriété est exonérée d'ISF, le bien étant taxable pour sa valeur de pleine propriété entre les mains de l'usufruitier.

La justice de plus en plus appelée à sanctionner les dérives du Robien

En annonçant, le 3 juin, qu’elle avait déposé une plainte pour tromperie à l’encontre du groupe immobilier Akérys, l’UFC-Que choisir jette une pierre de taille dans la marre de l’investissement locatif.

Les témoignages recueillis montrent que l’argumentaire fourni à ses commerciaux par la société présente l’avantage fiscal comme une certitude. Privés de loyers, des milliers d’investisseurs sont aujourd’hui incapables de rembourser les crédits qu’ils ont souscrits pour financer leur projet et se retrouvent dans des situations financières des plus délicates.

De nombreuses plaintes

Les nombreuses plaintes dont fait état l’UFC-Que choisir, émanant de consommateurs victimes d’abus de la part de promoteurs lors de la commercialisation de certains programmes immobiliers relevant des dispositifs de défiscalisation Robien ou Demessine, sont loin de mettre toutes en cause le seul promoteur cité. Le système a été perverti par certains promoteurs qui ont construit dans des zones géographiques où les appartements ne pourront trouver de locataires en raison d’une offre surabondante.

En s’en prenant au leader français de l’investissement locatif, l’association affirme avoir voulu faire un exemple, et adresser un signal de prudence à l’intention de tous ceux qui sont aujourd’hui sollicités pour investir dans un logement neuf.

Un autre opérateur important du secteur, Omnium Finance, ferait lui aussi l’objet d’une information judiciaire.

La partie de bras de fer entre les investisseurs – les fameux «Robien de la colère » – et ceux qu’ils accusent de les avoir trompés ne fait sans doute que commencer.

Bien entendu, il ne s’agit pas de condamner l’investissement locatif défiscalisé en tant que tel. Ces déconvenues ne concernent qu’une minorité des 350.000 investisseurs en Robien des cinq dernières années. La Fédération nationale des promoteurs constructeurs évalue globalement les logements vacants six mois après leur livraison à moins de 2 % des logements livrés (soit de 4.500 à 5.000 logements). Reste qu’ils ne sont pas également répartis géographiquement. Une enquête de l’Agence départementale d’information sur le logement du Tarn-et-Garonne réalisée à la fin de 2007 évaluait alors à 10 % leur part dans le département.

Actuellement, seule une minorité d’opérateurs est mise en cause. Ils ont tous en commun de se spécialiser dans la commercialisation de « programmes fiscaux», vendus dans leur grande majorité comme des produits financiers, le promoteur et ses filiales se chargeant de la recherche de locataires, de la mise en location et de la gestion locative, le tout assorti d’une garantie de revenu locatif qui permet de le présenter comme un placement sans risque.

Scellier chasse Robien

Rappelons que le dispositif Scellier, appelé à remplacer le Robien, n’est pas envisageable dans les secteurs au marché locatif peu dynamique (zone C)

Pour ceux qui sont sur le point de succomber aux attraits des avantages fiscaux du nouveau régime Scellier, l’épisode a évidemment valeur d’avertissement. Rien ne les protège contre les mêmes dérives, s’ils oublient que l’investissement locatif est d’abord un investissement immobilier, que la seule garantie en la matière est dans la qualité de sa localisation, dans l’existence – durable – d’une demande locative, et que la seule façon de s’en assurer est de la vérifier sur place. Mieux vaut prévenir que guérir.

Emprunt obligataire EDF: un taux de 3,15 % net de fiscalité

Pourquoi les Français doivent-ils acheter des emprunts obligataires EDF? Tout simplement parce que, après la baisse des taux d’intérêt, il n’existe plus de rémunération séduisante garantie. Les Sicav monétaires proposent 0,8 % dans le meilleur des cas, les comptes à terme du 1,2 %, le livret A est retombé à 1,75 % et les super livrets entre 1,6 % et 2,55 %. L’emprunt obligataire d’EDF de 1.000 € de nominal affiche un taux brut correct de 4,50 %. Un montant intéressant compte tenu de la garantie de l’émetteur : une société détenue à 84,9 % par l’Etat français. EDF présente en effet peu voire pas du tout de risque de défaut de paiement. D’ailleurs, l’électricien bénéficie d’une notation A+, l’une des meilleures d’Europe.

Reste que la fiscalité française est très pénalisante. Les intérêts sont en effet taxés 30,1 % ou imposés dans le cadre de l’impôt sur le revenu auxquels s’ajoutent 12,1 % de CSG-RDS.

Dans le cadre d’un prélèvement libératoire, la rémunération nette de l’emprunt obligataire d’EDF tomberait à 3,15%. Au bout de cinq ans, l’emprunt aura rapporté 15,75 % (157,50 € net d’impôt pour une mise de 1.000 €). Pour un investisseur qui éprouve une forte aversion au risque, cela constitue une bonne opération.

Enfin, il s’agit d’un placement liquide même si la valeur de l’emprunt (1.000 €) n’est « garantie » qu’à condition de garder les titres jusqu’à l’échéance, les obligations négociables sur le marché pourront être vendues en Bourse à tout moment en cas de besoin.

Dans un contexte de marché d’actions chahuté, cette obligation constitue un placement séduisant avec un taux correct.

Rappelons que tous les ordres devraient être servis. EDF n’a pas fixé de plafond. Il espère lever 1 milliard d’euros mais ce montant pourrait aller jusqu’à 3 milliards d’euros.

Renégocier son crédit immobilier, c’est possible

La récente chute des taux incite les particuliers qui ont contracté un prêt au plus haut à demander une révision de leur crédit. Mais cette démarche ne s’avère pas aussi simple qu’elle n’en a l’air. Les banques sont souvent réticentes et les conditions ne sont pas toujours avantageuses. Les conseils pour bien s’y prendre.

La baisse des taux.

Les baisses historiques et successives des taux d’intérêts des banques centrales depuis la crise ont permis une détente sur le marché du crédit. Les banques européennes peuvent désormais se refinancer à un taux de 1%, et elles peuvent donc offrir à leurs clients des taux également plus avantageux.

Les taux du crédit immobilier, qui étaient extrêmement tendus en Octobre 2008 au plus fort de la crise interbancaire, connaissent depuis Novembre 2008 un net repli. Ils ont encore baissé de 0.1% au mois de Mai par rapport au mois d’avril et se retrouvent après 7 mois de baisse consécutive à 4.2% sur 15 ans en moyenne alors qu’ils étaient à 5.35% en moyenne en Octobre 2008. La baisse est en fait comprise entre 0.05 et 0.2% selon les durées d’emprunt et les différentes régions de France. Sur 15 ans, le taux minima est même de 3.85% !

Quant aux prochaines semaines, la tendance est à une légère baisse des taux, voire à une stabilisation. Les taux d'intérêt moyens devraient pour l'été se situer autour de 4.15% sur 15 ans et 4.20% sur 20 ans.

Renégocier auprès de sa banque

La première chose quand on souhaite diminuer le coût de son prêt est de demander à sa banque une révision du taux de son crédit. Seuls les titulaires de prêts à taux fixes sont concernés car, contrairement à ceux qui ont emprunté à taux variable, ils n’ont pas bénéficié de la baisse des taux.

Naturellement, votre banque ne va pas apprécier cette requête, d’autant que rien ne l’oblige à revenir sur les conditions du prêt.

Mais votre banque n’a pas vraiment intérêt à refuser toute négociation. En effet, Si votre banque refuse la négociation, vous pourriez vous tourner vers une autre banque qui rachèterait le prêt selon les conditions prévue par le contrat. La banque perdrait alors un client. La banque est capable de baisser son taux puisque ses propres conditions d’emprunt ont diminué. Votre banquier va bien sûr vous dire le contraire. Il vous dira que lorsque l’établissement vous a consenti un prêt, il a dû emprunter la même somme à taux fixe aux conditions du marché de l’époque. Mais ce n’est pas totalement vrai. Les banques financent en partie les crédits avec les nouveaux dépôts faiblement rémunérés.

Ainsi, si la banque refuse la possibilité d'une renégociation, allez voir la concurrence pour convaincre votre banquier et si sa réponse est toujours négative, contractez un rachat de crédit dans un autre établissement si l’offre est compétitive.

Mais financièrement et pratiquement, il est toujours plus intéressant de rester dans la même banque.

En effet, si vous passez par une nouvelle banque, vous allez forcement payer des frais de

remboursement anticipé, qui sont prévus dans le contrat. En restant à votre banque, vous pourrez négocier la suppression de ces frais.

Ainsi, vous avez tout intérêt à entrer en négociation avec votre banquier. Ces négociations vont dépendre de la qualité du dossier et de la relation avec le client. Ainsi, la négociation sera plus facile si le client a des salaires et revenus domiciliés dans cette banque, s’il réalise des placements, s’il n’y a pas eu d’incident de paiement, si son salaire a fortement évolué dans le temps,…

N’hésitez pas à rapatrier des fonds détenus dans une autre banque pour appuyer les négociations.

A l’issu des négociations, le banquier vous fera une nouvelle offre. Vous disposerez alors de 10 jours pour vous rétracter ou conclure. A vous de calculer le montant des intérêts économisés, qui doit être supérieur aux frais éventuellement payés.

Le rachat de crédit par la concurrence

Dans le cas où votre banque ne vous accorde pas une révision acceptable de votre taux, vous pourriez alors contracter un nouveau prêt chez une banque concurrente qui rachètera votre ancien prêt. Mais prudence, la nouvelle banque vous accueillera toujours à bras ouverts, le taux sera forcement attractif, mais les conditions ne sont pas toujours avantageuses.

Tout d’abord, le type de prêt peut être différent (mensualités constantes, dégressives,

progressives, prêt in fine…). Comme les intérêts se calculent sur le montant restant dû, il

convient bien d’analyser en détail les mensualités pour comparer le coût des deux crédits. Quelle que soit la formule adoptée, il faut impérativement vérifier le coût réel du crédit en demandant le « taux effectif global » et ne pas se laisser allécher par le taux d'appel offert.

Ensuite, votre ancien contrat prévoit certainement des indemnités de remboursement anticipé. Ceux-ci se calculent en plus du capital restant dû (CRD) de votre prêt à une date donnée. La loi SCRIVENER les limite à un maximum légal de 3%. La souscription à votre nouveau prêt entraine également des frais de dossier et vous obligera à solder les garanties financières de l’ancien prêt afin d’en souscrire d’autres pour le nouveau crédit.

Vous pouvez bien entendu négocier de votre nouvelle banque qu’elle prenne tous ces frais à sa charge, mais le taux qu’elle vous offrirait serait alors moins attractif. Pour obtenir un maximum de propositions, il convient de faire la tournée des établissements où de confier cette mission à un courtier en prêt immobilier qui fera jouer la concurrence à la place de l’emprunteur.

Lorsque les taux des nouveaux prêts sont largement plus faibles que celui de votre crédit, il est tant de renégocier son taux avec son banquier ou de démarcher une autre banque. Mais une telle opération n’est pas gratuite il faudra payer des frais qui risquent de rendre l’opération beaucoup moins intéressantes, voire inutile et coûteuse.

Une étude poussée des conditions de l’ancien et du nouveau prêts ( taux, mensualités, durée, TEG, frais, pénalités,…) est donc nécessaire avant de contracter un nouveau prêt.

Les grandes lignes du statut LMNP

La location en meublé non professionnelle s'applique à différents types de biens immobilier, neufs ou anciens, donnés en location, situés dans une résidence avec services (tourisme, affaire, étudiants, médicalisée, ...), et confié par bail commercial à un exploitant professionnel.

Les résidences avec services peuvent être classées en fonction du public auquel elles s'adressent : les résidences de tourisme, les résidences troisième âge, les résidences pour étudiants, les résidences médicalisées (EHPAD). Les résidences avec services doivent obligatoirement proposés trois services parmi: accueil, petits déjeuners, linge et ménage.

En cas d’achat d’un bien neuf, l’investisseur à la possibilité de récupérer la TVA. Ainsi, une acquisition à 120.000€ voit sont prix de revient ramené à 100.000€.

L'investisseur passe un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant, apportant ainsi la perception garantie des loyers.

Amortissement LMNP

Le dispositif LMNP permet de déduire les charges liées à l'investissement du revenu locatif.

Dans ces charges déductibles, le statut LMNP permet d’inclure les amortissements de la valeur du bien de la façon suivante :

Amortissement linéaire sur la durée normale d’utilisation du bien :

5 à 7 ans en principe pour le mobilier et les équipements

20 à 40 ans pour l'immobilier (sur le HT lorsque la TVA est récupérable)

L'amortissement ne peut augmenter le déficit, il ne peut être pris en compte que pour diminuer le bénéfice ou le ramener à zéro.

L'amortissement excédentaire est reportable sur un bénéfice futur sans limitation de durée.

Dans la pratique cela signifie que :

- Les premières années, les charges seront supérieures aux loyers (du fait des intérêts d'emprunt) et seront suffisantes pour créer un déficit.

- Il est d’ailleurs préférable de prendre un crédit avec remboursement du capital « in fine » : les premières années vous ne remboursez que des intérêts et cela creuse le déficit et donc la réduction d’impôt.

- Vous ne pourrez donc pas utiliser l’amortissement pour augmenter ce déficit.

- En revanche, après quelques années, une fois que vos intérêts auront disparus, vos charges déductibles diminuent donc, et progressivement vous créerez un bénéfice.

- Alors vous pourrez utiliser les amortissements pour diminuer ce bénéfice, voire le ramener à zéro.

Un complément de retraite net d’impôts

Ce principe de différé d'amortissement va permettre au loueur d'échapper à quasiment toute fiscalité sur ses revenus de la location pendant la durée de son prêt. Au remboursement de celui-ci il pourra alors récupérer ses amortissements différés pour neutraliser fiscalement ses recettes locatives.

LMNP Scellier

L’article 8B de la loi de finances rectificative pour 2009 met en place le mécanisme LMNP Scellier qui s'accompagne, en plus de la récupération de la TVA, d'une réduction d’impôt de 25% pour certaines résidences services.

Le LMNP Scellier vient en complément du régime qui prévalait avant la loi de finances 2009 (l’amortissement LMNP). Il prend effet à compter de l’imposition des revenus de l’année 2009.

Au-delà de l’économie d’impôt qu’elle permet, le statut LMNP Sceller permet de transformer son imposition en patrimoine, en acquérant un bien immobilier financé en partie par les locataires et l'état, au travers des économies d'impôt.

LMNP Scellier et défiscalisation

Le statut LMNP Scellier procure au contribuable un régime dérogatoire au regard de certains impôts.

Avec le LMNP Scellier, le contribuable bénéficie d'une réduction d'impôt de 25% pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, 20 % pour ceux réalisés en 2011 et 2012.

Les charges inhérentes au bien (frais de gestion, frais financiers... mais hors amortissement) sont imputables sans plafonnement et reportables sur les 6 années suivantes, ce qui permet de diminuer considérablement le revenu imposable, et ainsi de réduire l’impôt.

En particulier, la réduction d'impôt liée au Scellier LMNP est répartie de façon linéaire sur 9 ans. Cette réduction est accordée au titre de l’année d’achèvement ou acquisition si postérieure. Il est possible de reporter pendant 6 ans la fraction de la réduction d’impôt excédent l’impôt dû.

La réduction d’impôt est plafonnée à une acquisition de 300.000€ mais l'amortissement LMNP est possible pour la fraction du prix de revient excédent 300.000 €.

Investissement locatif : le match logement contre résidence de services

Effectuer un placement dans un logement neuf, loué en qualité de résidence principale ou dans un appartement situé dans une résidence services, donne droit à une réduction d'impôt qui peut aller jusqu'à 75.000 euros. Le match régime Scellier contre LMNP (loueur meublé non professionnel). Alors que les investisseurs voient la vie en gris, le fisc leur accorde un sérieux coup de pouce pour les faire revenir dans l'investissement immobilier locatif. Qu'ils effectuent un placement dans un logement neuf destiné à la résidence principale du locataire (régime Scellier) ou dans un appartement situé dans une résidence services (régime du loueur en meublé non professionnel), ils ont droit à une réduction d'impôt non négligeable. Pour un montant investi plafonné à 300.000 euros, le régime Scellier comme le statut du LMNP revu et corrigé leur accorde une réduction d'impôt de 25%, si le bien est acquis en 2009 et/ou en 2010. Et de seulement 20%, si le bien est acquis en 2011 et/ou en 2012. L'investisseur étale la réduction d'impôt sur neuf ans. Voici pour le tronc commun entre ces deux grandes familles de placement, qui s'accompagnent généralement d'un ticket d'entrée d'environ 150.000 euros. Au-delà les approches différent en termes de types de biens et d'objectifs de l'investisseur. Le régime Scellier Réaliser un investissement " Scellier " revient à acquérir un logement neuf qui sera destiné à la résidence principale du locataire. Compte tenu des excès de la défiscalisation en Robien, la zone C, présentant un faible potentiel locatif, à été exclue du dispositif. Au niveau des performances, on peut tabler sur un rendement locatif (hors avantage fiscal) de l'ordre 4% brut par an. En raison des frais d'assurance de loyers impayés, de vacance et de remise en état entre chaque location, le rendement locatif net (avant impôts) tourne autour de 3% par an. Le nouveau statut du LMNP Pour avoir droit au régime du LMNP, le particulier peut investir dans les résidences de tourisme classées, celles pour étudiants, ou dans les établissements dédiés à l'accueil des personnes âgées ou handicapées et dans ceux prodiguant des soins de longue durée. Avec ce type de placement immobilier, l'investisseur acquiert un bien neuf donné en location dans le cadre d'un bail commercial. A ce titre, il a droit au remboursement de la TVA de 19,60% sur le prix de vente. Dans cette démarche, l'investisseur (bailleur) signe un bail commercial avec une société d'exploitation (locataire), qui donne son bien en sous-location à un occupant. Dans un bail commercial, le bailleur reçoit des revenus fixes pendant toute la durée du bail. Selon le type de bien et l'exploitant, le "rendement garanti" se situe entre 4,5% et 5,5% par an. Le bail commercial permet d'éviter le surcoût d'assurance de loyers impayés, de vacance et de remise en état entre chaque location. Pour "sortir" de son placement, la solution consiste à le céder à un autre investisseur, qui ne pourra pas avoir droit à la réduction d'impôt LMNP. Elle ne s'applique en effet qu'aux biens neufs. Toutefois l'acquéreur d'un bien "ancien" pourra pratiquer des amortissements, qui viendront en déduction de ses revenus locatifs. Quoi qu'il en soit, investir dans un logement classique ou dans une résidence avec services revient à réaliser un placement immobilier à long terme. La localisation du bien et le sérieux de l'éventuel exploitant doivent primer sur l'avantage fiscal.

Baisse des taux de la BCE : une bonne nouvelle pour les emprunteurs

La nouvelle baisse du taux directeur de la BCE est une bonne nouvelle pour les particuliers qui envisagent de souscrire un prêt immobilier. Surtout pour ceux qui choisissent d'emprunter à taux variable, les taux pouvant rapidement passer sous la barre des 3%. Les répercussions sont beaucoup plus minces sur les taux des crédits à taux fixes.

Après avoir pour la première fois de son histoire abaissé son taux directeur sous les 2% en mars, la Banque centrale européenne (BCE) vient de créer la surprise en décidant d'abaisser moins que prévu son principal taux d'intérêt directeur, ramené toutefois à un plus bas inédit. La Banque a décidé de le réduire d'un quart de point, il passe donc de 1,50% à 1,25%. C'est le sixième assouplissement monétaire depuis octobre dernier, mois durant lequel le taux s'élevait encore à 4,25%.

Pas ou peu de répercussions sur les crédits à taux fixes
Depuis la première action de la BCE en octobre dernier et aujourd'hui, les taux d'intérêt pour les crédits immobiliers (à taux fixe) aux particuliers ont diminué de 90 points de base passant de 5,35% à 4,45% sur 15 ans. C'est une conséquence de la chute des euribors qui a permis aux établissements bancaires de reprendre leur métier traditionnel de transformation qui consiste à emprunter à court terme et à prêter sur du long terme.

Pour autant, si la baisse des taux directeurs fluidifie le marché, elle n'a normalement pas de conséquences directes sur les crédits à taux fixes, qui se réfèrent plutôt au loyer de l'argent à long terme (l'indice étalon pour ces crédits est généralement l'OAT à 10 ans). La baisse consentie ce jour par la BCE ne devrait donc pas jouer significativement sur le coût des crédits immobiliers à taux fixe. Nous n'attendons pas de baisses significatives des crédits immobiliers à taux fixes dans les prochains mois, car l'OAT 10 ans, le taux d'intérêt à long terme utilisé par les banques pour déterminer les taux fixes des prêts immobiliers, a déjà fortement baissé depuis l'été 2008.

Sous les 3% pour les prêts à taux variables ?
Le taux directeur de la BCE a surtout une incidence directe sur les taux de court terme des marchés financiers (Euribor) qui servent de référence pour fixer les taux variables des crédits immobiliers. Sous l'effet de la politique d'assouplissement monétaire, l'Euribor 3 mois est en chute libre : il est passé de près de 5,50% en octobre 2008 à 1,50% hier, le 1er avril 2009. Nous nous attendons donc à une baisse encore plus prononcée des taux variables déjà très attractifs. Avec un très bon dossier, un emprunteur peut obtenir un crédit sur 15 ans à 3,50 % à taux variable contre 4,20 % à taux fixe, nous pronostiquons une baisse possible des crédits à taux variables en dessous de 3 % à très court terme.

Mis au ban des pratiques bancaires pour avoir donné lieu à un certain nombre d'abus, les crédits à taux variables pourraient bien avoir à nouveau de vent en poupe. A condition de prendre certaines précautions, les emprunteurs peuvent aujourd'hui en trouver à des taux plus avantageux que les traditionnels taux fixes.

L'an dernier, il n'y avait même pas de sujet. Compte tenu des taux de marché, les crédits à taux variables étaient bien moins avantageux que les crédits à taux fixes. L'explication tient en un mot : la courbe des taux inversée. Les crédits à taux variables ont pour référence les taux à court terme, l'Euribor notamment, le fameux taux interbancaire. Or depuis janvier 2008, la hiérarchie habituelle a basculé avec des taux courts bien plus élevés que les taux longs. Du coup, les crédits à taux variables, indexés sur les taux courts, étaient devenus très chers, alors que les crédits à taux fixes, généralement indexés sur les taux longs (OAT à 10 ans par exemple), étaient plus abordables. Dans ces conditions, les emprunteurs se sont portés, à juste titre, sur les crédits à taux fixes.

Profiter de taux extrêmement bas
Mais, depuis décembre dernier, tout a changé. La courbe des taux a repris sa physionomie habituelle : les taux courts sont à nouveau moins élevés que les taux longs. Cela en raison des interventions des principales banques centrales qui ont sensiblement baissé le loyer de l'argent. L'effondrement des taux courts a entraîné dans son sillage celui des taux des crédits variables, qui du coup, redeviennent attractifs. Il faut profiter de l'effet d'aubaine. Ce mois-ci, 50% des crédits immobilier octroyés l'ont été à taux variable.

A vérifier impérativement avant d'opter pour un prêt à taux variable
Il y a eu beaucoup d'abus en matière de crédits à taux variables. Certains n'étaient pas plafonnés ou "capés", du coup quand les taux courts montaient, comme se fut le cas en 2008, les taux des prêts montaient aussi, sans limite... A ce moment là, soit la mensualité était sévèrement revue à la hausse, soir c'est la durée de prêt qui était prolongée, parfois sans limite. Pour éviter de genre de désagrément plusieurs choses sont à vérifier avant de souscrire les yeux fermés.
1/ Il faut impérativement un plafond à la hausse. Il faut privilégier un prêt à taux "capé" à 1% ou 1,50%, ce qui signifie que si les taux courts montent, le taux du prêt, lui, n'augmentera pas de plus de 1% ou de 1,5%.
2/ Il faut éviter les prêts à taux variables dont les mensualités augmenteraient en cas de hausse des taux courts. Cela pourrait mettre certains emprunteurs en difficulté, notamment ceux dont l'endettement est, avant toute hausse du taux, important par rapport aux revenus mensuels.
3/ Éviter les prêts à taux variables sur des durées trop longues comme 25 ou 30 ans. Sur 30 ans, on ne rembourse en effet que des intérêts en début de prêts. Du coup, on ne profite pas pleinement de la faiblesse du taux les premières années.
4/ Méfiez-vous des prêts qui ne répercutent pas l'intégralité de la baisse des taux, mais qui prévoient un plafond à la baisse.
5/ Toujours vérifier que vous avez la possibilité de basculer en prêt à taux fixe.

Vérifier d'avance que le coût de l'opération n'est pas exorbitant.

Nouveau zonage Scellier

Novation par rapport aux régimes fiscaux Robien et Borloo, la réduction d’impôt Scellier n’est accordée que pour des communes où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande. Ces zones se caractérisent par un déficit d’offre locative, qui bénéficieront du nouveau dispositif, ont été définies par un arrêté. Il s’agit des zones A, B1 et B2 de l’ancien dispositif Robien.
En revanche, les logements construits en zone C ne sont donc pas éligibles à la nouvelle réduction d’impôt.
Cette bonne nouvelle va permettre d’échapper aux dérives liées au dispositif Robien en éliminant les villes où la population stagne ou diminue et celles où le rapport locatif est trop faible pour un investisseur. Exit aussi les résidences qui ne trouvent pas de locataire mettant l’investisseur dans l’embarras.

Le Sénat adopte le LMNP "Scellier"

La réduction d’impôt de 5 %, instituée par la loi de finances pour 2009, en faveur des personnes qui font l’acquisition de logements au sein de résidences avec services, vient d’être portée à :
25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010,

20 % pour les logements acquis à compter de l’année 2011.

Cette réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements dans le cadre d’une limite annuelle de 300.000 € hors taxes car l’investisseur peut récupérer la TVA payée lors de l’acquisition d’un bien neuf. Elle est répartie sur 9 ans, étant précisé que lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable pour cette même année, le reliquat de celle-ci peut être imputé sur l’impôt des années suivantes, pendant 6 ans.

Il s’agit donc d’un alignement sur la loi Scellier, avec, toutefois, quelques différences tenant, en particulier, au fait que l’activité locative relève de la location meublée (LMNP) et qu’il n’existe pas de règles de zonage.

Le bénéfice de cet avantage est réservé à certaines résidences avec services, telles que les EHPAD (Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), les résidences pour étudiants et les résidences de tourisme classées.

Où en est-on dans le cycle d’investissement ?

La volatilité des marchés a rarement été aussi forte dans l’histoire. Après avoir rebondi de 20 % de fin novembre à début janvier, le Cac 40 est à nouveau en baisse de 25 % depuis. Si de spectaculaires fluctuations au jour le jour déroutent l’investisseur, on constate qu’il existe malgré tout un ordre assez logique dans le comportement des actifs. En fait, il existe un cycle de l’investissement, comme il existe un cycle économique. Les deux sont d’ailleurs très liés et riches d’enseignements.

On peut distinguer quatre grandes étapes du cycle économique et le moment où il convient d’acheter ou de vendre les principaux actifs.

1. Après une récession

La croissance économique repart tout en restant inférieure à son potentiel (c’est le creux de la courbe sur la partie droite du graphique). Les capacités des entreprises sont encore sous-utilisées. Il y a donc peu de risque inflationniste. Les profits des sociétés vont se reprendre. Les marchés l’anticipent même si l’incertitude est grande.

Les obligations ne baissent pas forcément mais ce sont les actions qui tirent leur épingle du jeu dans cette phase alors qu’il est trop tôt pour revenir sur les matières premières.

2. La croissance économique accélère

L’évolution du PIB dépasse bientôt son potentiel. Les entreprises tournent à pleine capacité. Les prix vont monter, à commencer par ceux des matières premières. Les entreprises ne sont pas gênées, car elles transmettent les hausses de prix jusqu’au consommateur, mais les banques centrales durcissent leurs politiques monétaires pour éviter l’emballement. Les actions continuent donc à bien se porter. En revanche, les obligations commencent à souffrir de l’inflation (partie gauche du graphique).

3. La croissance de l’activité montre quelques signes d’essoufflement

Parallèlement, l’inflation, fonction retardée du cycle économique, continue à progresser. Les banques centrales jugent bon de stopper leur hausse de taux. Les prix des matières premières continuent à monter alors que les actions hésitent, voire baissent déjà. Elles anticipent en effet le sommet du cycle économique en moyenne un trimestre à l’avance. C’est donc le calme avant la tempête. Comme les banques centrales maintiennent leurs taux à un niveau élevé, les placements monétaires deviennent plus attrayants que toutes les autres classes d’actifs.

4. La croissance ralentit et repasse sous son potentiel

L’utilisation des capacités des entreprises est de moins en moins tendue. Le passage de la phase précédente à celle-ci se fait la plupart du temps au prix d’une crise économique ou financière. Les banques centrales attendent souvent que les prix des matières premières eux-mêmes ralentissent avant d’agir vraiment. Il faut alors rester à l’écart des matières premières. Les obligations d’Etat profitent du recul de l’inflation et prennent le relais du monétaire comme placement le plus rentable. La volatilité sur les actions est à son comble. Les plus téméraires tentent des achats opportunistes, sachant que le marché anticipe la reprise économique en moyenne deux trimestres à l’avance, mais il est encore tôt pour être massivement acheteur.

2008 se situe vraiment sur les deux dernières phases. Il fallait avoir vendu les actions avant le début de l’année et céder matières premières et pétrole à l’été pour se mettre en monétaire, puis en obligations d’Etat. Il faut bien sûr souligner que le cycle actuel est exceptionnel par les amplitudes des mouvements. La baisse des actions atteint environ 60 % depuis les points hauts. La dégringolade des prix du pétrole depuis l’été a, quant à elle, atteint 70 % en cinq mois, ce qui est équivalent à la baisse enregistrée lors du contrechoc pétrolier de 1980 à 1985, en cinq ans.

Pour autant, le déroulé des opérations est en phase avec ce schéma. Ce qui suggère que la prochaine classe d’actifs à considérer devrait être les actions, même s’il faut encore agir prudemment.

Les marchés boursiers vont repartir de l’avant, c’est l’histoire qui nous l’enseigne

Les historiens sont rarement sollicités pour donner des conseils de gestion de patrimoine. Sans doute à tort car l’observation du passé est souvent porteuse de messages de sagesse mais surtout d’audace. Ainsi, début 2007, constatant que rarement la Bourse en France avait augmenté plus de quatre années consécutives, j’avais émis le pronostic que l’année 2007 risquait d’être tourmentée et conseillé à mes lecteurs d’alors de «sécuriser».

En1862, au lendemain de la terrible crise de 1857, Clément Juglar écrivait :

«Les symptômes qui précèdent les crises sont les signes d’une grande prospérité. Nous signalerons (…) la crédulité du public qui, à la vue d’un premier succès ne met plus rien en doute ; le goût du jeu en présence d’une hausse continue s’empare des imaginations avec le désir de devenir riche en peu de temps, comme dans une loterie. Un luxe croissant entraîne des dépenses excessives, basées non sur les revenus mais sur l’estimation nominale d’après les cours cotés.»

Une analyse des krachs qui n’a pas pris une ride et qui m’incitait à conseiller d’«attendre».

Que dire en ce début 2009, quand enfle une bulle dépressive qui fait dire à chaque «expert» que le pire est à venir ? Que l’histoire est en la circonstance le meilleur des antidépresseurs.

Première leçon : sur longue durée, la Bourse est le meilleur des placements, à condition de savoir raison garder. Un portefeuille composé des 300 principales actions, caractérisées par une forte capitalisation boursière et un volume important de transactions, aurait enregistré de 1913 à nos jours une performance moyenne de 3,3% par an, dividendes réinvestis et inflation déduite. Une performance à comparer avec la croissance du PIB en volume (inflation déduite) qui a été, pour la même période, de 2,6%. Sur longue durée, la Bourse fait donc mieux que la croissance des richesses produites par le travail des hommes mais pas beaucoup plus. Une leçon de sagesse qu’auraient dû apprendre tous ceux qui pensaient que les arbres pouvaient croître jusqu’au ciel.
De 1987, date de fondation du Cac 40, à aujourd’hui, la hausse moyenne, inflation déduite mais dividendes non réinvestis, a été de 3,1%, une performance qui est donc légèrement inférieure à la pente historique. Une anomalie «dépressive» qui sera corrigée comme elle l’a toujours été.

Autre leçon de l’histoire. Un épargnant qui aurait constitué son patrimoine en or aurait vu la valeur de ce dernier, inflation déduite toujours, n’augmenter que de 5% sur… un siècle et être divisé par trois depuis 1980. Pour la même période, un épargnant — il y en a beaucoup — qui aurait investi en obligations aurait vu fondre son portefeuille de 60%. De 1983 à 2000 en revanche, un portefeuille moyen en obligations a vu son pouvoir d’achat multiplié par 4 alors que, dans le même temps, un portefeuille en actions a vu le sien multiplié par 10.

Dernière leçon. Depuis 1970, le Cac 40, reconstitué pour la période antérieure à 1987, n’a jamais baissé plus de trois années d’affilée : il a baissé en 1970 et 1971, en 1973 et 1974, en 1976 et 1977, en 1981, en 1987, en 1990, en 1994 et 1995, en 2000, 2001 et 2002. Après sa performance tout juste positive de 2007 et son effondrement de 2008, on peut s’attendre à une reprise, peut-être en 2009, sûrement en 2010.

Autant de leçons qui montrent que, sur la longue durée, la main correctrice des marchés est celle qui châtie le mieux la cupidité des hommes et qui devrait inciter les êtres doués de raison à saisir dès maintenant les opportunités d’un marché boursier dont l’exagération baissière sera «historiquement» corrigée. Sans doute faut-il rappeler qu’un Français qui aurait investi en Bourse à la fin de 1931, l’année de plus forte baisse avant celle de 2008, aurait vu son patrimoine augmenter (inflation déduite) de 67% dans les neuf années qui ont suivi...

Baisse de la BCE : une bonne nouvelle pour les prêts immobiliers

Conséquence de la baisse du taux directeur de la BCE ? Les banques se refinancent à des taux moins élevés et elles devraient donc proposer aux emprunteurs des crédits à des taux également moins élevés. Ceci est surtout vrai pour les crédits immobiliers à taux variables qui peuvent redevenir intéressants, mais également, dans une moindre mesure, pour les prêts à taux fixes.

Pour la première fois de son histoire, la Banque centrale européenne (BCE) a abaissé son principal taux directeur sous les 2%. Conformément à ce qui était attendu, le Conseil des gouverneurs a décidé de réduire le loyer de l'argent de 50 points de base, à 1,50%. C'est le cinquième assouplissement monétaire depuis octobre dernier, mois durant lequel le taux s'élevait encore à 4,25%.

Sous l'effet des différentes actions précédentes de la BCE, les taux dérivés comme l'euribor ont déjà subi de très fortes baisses avec une conséquence directe pour les banques mais également pour l'emprunteur : les banques se refinançant à des taux moins élevés, elles proposent aux emprunteurs des crédits à des taux parallèlement moins élevés. Depuis la première action de la BCE en octobre dernier et aujourd'hui, les taux d'intérêt aux particuliers ont diminué de 80 points de base passant de 5,35% à 4,55% sur 15 ans (taux relevé le 4 mars 2009). C'est une conséquence directe de la chute des euribors qui a permis aux établissements bancaires de reprendre leur métier traditionnel de transformation qui consiste à emprunter à court terme et à prêter sur du long terme. Du coup, il anticipe un maintien des taux fixes des crédits immobiliers à des niveaux bas, autour des 4,40% à 4,50%.

Des taux de plus en plus bas pour les prêts à taux variables

Le taux directeur de la BCE a surtout une incidence directe sur les taux de court terme des marchés financiers (Euribor) qui servent de référence pour fixer les taux variables des crédits immobiliers. Sous l'effet de la politique d'assouplissement monétaire, l'Euribor 3 mois est en chute libre : il est passé de près de 5,50% en octobre 2008 à 1,78% le 4 mars 2009. On peut donc s'attendre dans les prochains mois à une baisse encore plus prononcée des taux variables, déjà attractifs car de nouveau inférieurs aux taux fixes. Avec un bon dossier, un emprunteur peut emprunter sur 15 ans à 3,80% à taux variable, contre 4,50% à taux fixe. Pour un prêt de 200.000 euros sur 15 ans, un crédit à taux variable lui fera économiser entre 4.000 euros et 8.000 euros par rapport à un taux fixe.

Girardin Industriel: Un placement à 35% garanti par l'état!

Le dispositif Girardin Industriel est un programme «one-shot» qui réduit l’impôt dû au titre de l'année en cours. Au total, l’investisseur qui apporte par exemple 10.000€ , récupère 13 500€ sous forme de réduction de son impôt sur le revenu dû au titre de l’année en cours. Il gagne donc 3500€ en valeur absolue, soit un retour de 35% net d’impôt sur son investissement en moins d’un an.

L’apport est fait en numéraire dans une structure adaptée : une société transparente fiscalement qui va réaliser un investissement industriel en Outre Mer.

Cet investissement, est constitué le plus souvent de gros équipements de mine ou d'équipements pour le bâtiment ou les travaux public. Ces matériels seront loués à une entreprise locale qui s’engage à les maintenir en exploitation pendant cinq ans.

L’investissement est financé par votre apport à hauteur de 40%, par le dépôt de garantie versé par l’exploitant et enfin par un prêt bancaire assorti d’une clause de non-recours et d’une délégation de loyers.

Investir son ISF dans une PME plutôt que de le payer au fisc

Une déduction à hauteur de 75% des versements effectués dans une PME

Les contribuables peuvent imputer 75% des versements effectués dans les PME sur leur montant d'ISF, dans la limite annuelle de 50.000 euros. Ainsi pour obtenir la déduction maximale de 50.000 euros, il faudra investir effectivement 66.667 euros.

Tous les types de PME seront concernés (SA, SARL, SCOP...), via des souscriptions directes ou indirectes à leur capital.

Une plus grande efficacité économique

La règle des 75% crée un effet de levier supplémentaire. Il faut effectivement investir davantage dans les PME, pour obtenir la réduction maximale de 50.000 euros. L'investissement peut procurer un gain, aussi nous semble-t-il nécessaire qu'il y ait un minimum de risque en face. Par ailleurs, "le choix de la PME dans laquelle on investit sera d'autant plus étudié, qu'on y met une partie d'investissement non récupérable en économie d'ISF", c’est une manière de gagner en efficacité économique.

Nous étudions régulièrement des dossiers de PME en phase d’augmentation de capital et faisant appel aux fonds privés. Parthénon Finance est donc en mesure d’élaborer ce type de montage pour les redevables à l’ISF.

Assurance-vie : par quoi remplacer les fonds en euros ?

Aujourd'hui, les particuliers qui recherchent un investissement de type obligataire - donc à priori sécuritaire - disposent de trois options : le fonds en euros géré par l'assureur, une ou plusieurs obligations en direct ou un ou plusieurs fonds obligataires. Tandis que le rendement des fonds en euros diminue, il est quasi-impossible de trouver directement des obligations d'entreprises qui servent des rendements bien supérieur.

Un risque de hausse des taux plus lourd

Un taux d'intérêt doit toujours être analysé à un instant défini. Ce qui est le plus difficile c'est de gérer le taux sur le long terme. Dans deux ou trois ans s'il y avait une remontée des rendements des emprunts, une obligation actuelle pourrait ne plus présenter le même intérêt. Il me paraît hasardeux de réduire sa gestion obligataire à une seule ligne qui peut comporter un risque.

La tentation du rendement plus élevé

Certes, en optant pour le fonds en euros, l'assuré mutualise et diversifie ses risques tout en bénéficiant d'un effet cliquet (certitude que son investissement ne baissera pas). La différence de taille c'est que le fonds en euros risque de servir un rendement moins élevé que des obligations en direct. Alors se disent certains assurés, pourquoi ne pas tenter le coup ? Il est évident qu'une personne bénéficiant déjà d'un contrat d'une valeur de 100.000€ ou plus pourrait avoir intérêt à investir quelques milliers d'euros sur une obligation directe, mais un jeune qui débute son épargne ne doit pas se diriger vers ce type de placement.

Autre choix : investir dans un fonds obligataire

L'autre possibilité qui s'offre aux épargnants c'est d'opter pour un fonds obligataire. Il en existe de divers catégories:

- les fonds d'obligations à haut rendement (high yield), c'est une catégorie intéressante en terme de rendement, mais nous estimons qu'il pourrait y avoir beaucoup de défauts de la part des entreprises. Trop risqué, donc.

- les fonds d'obligations privées, il est possible d'obtenir des titres de grande qualité et qui vont payer des rendements élevés. Avec peu de risques, l'investisseur peut acquérir un rendement de 5 à 10% en 2009. C'est une classe d'actifs que nous recommandons à nos clients via un fonds composé d'un grand nombre de lignes.

- les fonds obligataires mixtes qui font intervenir des obligations de deux natures : obligations d'entreprises et obligations convertibles offrant un excellent potentiel lorsque les marchés actions repartiront. Disposant de 150 à 200 lignes, Oddo Rendement 2013 me paraît bien adapté à la logique actuelle. Ce fonds sera liquidé fin 2013 et vise une performance de 8% par an pendant 5 ans.